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香港房地產38年:最大跌幅62%,累計漲幅超20倍

本文发布时间: 2018-Sep-18
本文内容:

像股市一樣,房地產市場的短期價格也是存在著巨大的波動性,難以判斷又無大意義。大陸的房地產歷史也不長,加之各地披露的數據也不詳細,很多判斷全然無法展開。但如果我們來看其它房地產歷史更久長的地方樣本,拉長到更大的周期裏去看,也許會有更多的心得。雖然說,已然發生的歷史經驗未必可映照未來,但至少可以成為重要參照。對於政策制定者也好,個人操作者也好,都有很多裨益。以史為鏡,可以知興替。離我們最近的房地產樣本是香港,關於這個奇特之城,我們多年來非常關心它1998年的崩盤以及創造出的新名詞“負資產”。這個的確對大陸現在的房地產所處的高位而言,有重要的警醒,一旦房價出現大幅下挫,後果不堪設想,也許你一生的財富全部化為烏有。對個人而言,如何防範那種“滅頂之災”落在自己腦袋上,一定是一生中至關重要的大事。惟其如此,我們更需要看香港過去數十年的樓市風雲,從中管窺更多的密碼。香港房地產歷史已有近百年,經歷過多輪周期。我們從1980年開始算起,凡38年,因為彼時是香港有公開可查的房地產價格電子記錄的第一年——我們可在香港差餉物業估價署、香港特區政府統計處的官網上查到非常翔實的歷史數據。考察這接近40年的香港房地產大周期,要比我們每天陷在政策調控裏提心吊膽要更有意義。從1980年到2018年38年間,香港房地產經歷了1981-1984(跌)、1985-1997(升)、1998-2003(跌)、2004至今四輪較明顯的周期(其中2008-2009有一個小幅調整,但數據上非常微小,合並計入2004至今的大牛市行情裏)。再往前探,回到1960年代開始,那個20年,房價一樣是一路波浪式上升的(香港人口從二戰結束後的50萬一路激增到1979年的500萬)。1、1981-1984,累計跌3成。1984年為香港房價過去38年來的第一個低點——當年香港私人住宅售價指數從1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2,隨後展開波瀾壯闊的13年大牛市。考究原因,1980年代初世界經濟因石油危機發生整體性衰退(“滯脹時代”),以及當時中英展開關於香港回歸的談判(政治性因素),都對香港房地產的前景產生了嚴重沖擊。這一次的調整還是比較慘烈的,從最高點到最低點,累計跌幅達到了29.5%。2、1985年-1997年,13年大牛市,漲8.5倍。1985年開始,香港房價開始錄得上升——原因一是中國關於香港制度50年不變的表態,二是香港推行了聯系匯率制。此後香港房地產展開了狂漲行情,期間有7個年份漲幅超過20%,其間又有3個年份漲幅超過36%(全部出現在1990年代——1991年漲幅36.4%、1992年再漲39.4%、1997年漲幅39.5%)。只有1995年比1994年下跌了,跌幅不到7%——這個是因為1994年香港通過加息打擊房地產投機炒作所致,但很短期利率又下行。到1997年的大崩盤前夜,香港私人住宅售價指數升至高峰163.1,對比1984年的低點,13年累計漲幅為8.48倍。1986年,香港房價第一次“破萬”——港島70-99.9平米的C戶型均價為9760港幣/平米(C戶型是香港的主流戶型)。到1997年,第一次到“10萬+”,港島C戶型均價為104021港幣/平米,漲9.7倍。“千尺”以上戶型漲的更多,新界160平米以上的E戶型從1986年的6534港幣/平米漲到了1997年的80549港幣/平米,漲11倍多。考究這輪大牛市原因,多重因素。一是國際大環境和平穩定;二是中英聯合聲明給香港人吃下了定心丸,其中還有一點,中國要求港英政府過渡期內年度賣地不得超過50萬平米(擔心英國把地賣光了),大大加劇了香港的土地短缺預期;另外,利率因素也極為重要,推行了聯系匯率制之後,香港整個這13年房地產大牛市,基本都處於“超長期的負利率時代”,大大加劇了居民投資房地產的熱情。3、1998-2003年,崩盤跌逾60%,調整6年。受亞洲金融風暴和董建華“八萬五”計劃雙重沖擊,香港房地產在1998年一年便錄得大幅下跌28.2%,隨後逐年下跌,一路跌到2003年最低谷SARS期間,私人住宅售價指數錄得最低61.6,6年間累計跌幅為62.2%。跌回1991年的水平(61.1),也即是說,從1992年之後買的房子都虧了。這一段故事是我們耳熟能詳的了,慘不忍睹,10萬多套房子淪為“負資產”,涉及金額1650億港幣,壞賬360億,數十萬人大遊行,是為大崩盤。這個崩盤一是跌幅巨大,災難深重;二是調整時間長,達6年之久;三是直接促使香港政府的房地產政策大轉向,影響了香港的未來——“八萬五”破產、“孫九招”出世(2002年)。同樣以剛才港島的C戶型對比,2003年低谷期價格變為40375港幣/平米,還不到1997年高峰期的4成,跌去了61.2%。而新界的千尺E戶型跌到了34461港幣/平米,僅相當於1997年高峰期時的43%,跌去了57%。這段歷史有太多值得講述的方面,對個人來說,盡管歷史的硝煙終會散盡,經濟下跌終會翻頭上漲,但人生韶華難再,畢生財富也許就這麽付諸東流,再無翻身之望了。所以,如果說香港1998年大崩盤教會我們什麽功課,那便是:永遠要把防風險放在第一位。但如果磨滅個人,只看整體市場運行,放到大歷史裏去觀照,我們依然可以說:無論是往前看還是往後看,香港的崩盤依然不用那麽恐懼。往前看,香港在1997年之前的13年裏漲了8倍多,自1960年代以來更是漲了不知多少倍。往後看,香港隨後又絕地反彈再創新高,當年虧錢的又全部翻倍賺了回來。短期的大幅上漲,隨之而來往往伴隨著大幅下跌,但放到長周期的歷史裏,你會發現,它們都被平滑了。4、2004年至今,14年再漲超4.4倍。2004年起,香港房地產谷底反彈,當年私人住宅售價指數錄得78.0,隨後,再一次展開逐年大漲直至今日的大牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地,以及現時林鄭之“空置稅討論”等等,都沒能阻擋這一勢頭。2011年,香港私人住宅售價第一次實現了對1997年高峰期的反超,當年指數為182.1,比2010年的150.9大升20.7%。截至2017年,香港私人住宅售價指數刷新為333.9,與2003年低谷期相比,14年間漲幅為4.42倍,並且這個勢頭到現在還未停止。與1997年的上一個高峰期相比,又漲了1.05倍。這14年裏,只有2016年出現了-3.6%的下跌,其它任何一年,即便是2008全球金融危機期間,香港房價也照樣錄得了微微上升,沒有跌價。其間,有3個年份漲幅超過20%(2004年26.6%,2010年24.4%,2011年20.7%)。(數據:香港差餉物業估價署)想必在2003年的時候,沒有人會認為以後香港的房價還會再創新高吧。但是事後證明,有些城市的房價,總會不斷的震蕩創新高。香港1998-2003年的下跌,在隨後的周期裏,又被平滑了。但有一點要指出,在2004至今的大波浪裏,香港房地產呈現出非常鮮明的一個特征:住宅價格漲得最慢,工業大樓第一,商鋪第二,寫字樓第三。相比於2003年時,這四類物業之間的價差拉得越來越大。進入2018年,已經披露數據的前7個月,香港住宅價格依然是在逐月上升。7月,香港私人住宅售價指數升到393.5,港島160平米+的E戶型歷史上首次突破了30萬港幣/平米。以上是香港過去這38年的房價波動簡況,為方便大家對照,再總結一下。如果按年計算,以2017年指數(333.9)對比最初1984年的低點(17.2)、1997年上一波峰值(163.1)、2003年的上一波谷底(61.6)。過去的近40年,香港房地產價格累計分別上漲了:18.41倍、1.05倍、4.42倍。如果以2018年7月的高點計算,對應1984年、1997年、2003年,累計漲幅分別為:21.88倍、1.41倍、5.4倍。而歸到區域,我們以港島最大戶型——160平米以上的E戶型——為代表,梳理過去數十年香港這個最核心區域的住宅價格演變,這是港人眼中的千尺豪宅,數十年來都是最昂貴的房型。1984年第三季度,港島E戶型價格跌至38年來最低點7541港幣/平米。1997年漲至最高峰135544港幣/平米,13年時間漲了10.2倍。隨後一路下跌,跌到2002年的低谷期65725港幣/平米,跌幅為51.5%,腰斬。2003年6月最低點出現,54339港幣/平米。2005年突破10萬+(115358港幣/平米)。2007年漲到150718港幣/平米,反超1997年峰值。2010年突破20萬+(207171港幣/平米)。2017年突破25萬+(251606港幣/平米)。2018年7月突破30萬+(327537港幣/平米)。算最大漲幅,從1984年第三季度到2018年7月,港島豪宅接近40年來最大漲幅超過40倍。那麽到了今天,香港發展了那麽多年,城市化也早已完成,它的房地產發展及治理成效是什麽樣的?值得分享的大數據看幾點就好了。1、香港的住房自有率很低。截至2018年第二季度,香港家庭戶接近257萬戶,人口接近745萬人,家庭住房自有率是48.9%,其中,私人商品房屋的自有率只有34.6%(和深圳基本一樣)。SARS以來,香港的住房自有率是在走低的,從當時的大約53%慢慢下降到今天的50%以下。這意味著,很多港人想買一套房的欲望是很強大的。2、香港的土地開發率很低,住宅更低。香港的土地開發率現在大約是24%,住宅占全部土地的比重不到7%(深圳現在住宅用地大約超過10%,也沒好到哪兒去)。這個導致了香港的平均人口密度雖然不高,但有些區域如觀塘者已經接近6萬人/平方公裏。看一個城市的房地產,有時候可能根本不需要看GDP什麽的。3、截至2016年,香港有超過65%的買房人沒有處於無貸款狀態。據我之前了解到的數據,2017年這個數字上升到超過70%。這意味著香港人的財務狀況要比我們想象的好。總之,梳理著近40年的房價走勢,可以總結出幾點:1、在長周期裏,好城市的房價的確是大漲小跌、長漲短跌、易漲難跌。香港在過去38年裏,上漲的年份是26個年頭,下跌的年份12個年頭,前者是後者的兩倍。最大的跌幅雖然超過60%,但最大的漲幅卻達到848%,後者是前者的14倍。2、再好的城市房價也有可能出現大跌,但如果是好城市,往往它跌了還會爬起來再創新高。香港發生的大跌的確教訓慘痛,這個提醒我們,再好的城市你要去買入,也需要考慮市場有沒有到“好價格”,短期巨大的波動是必須要規避的。但反過來說,如果是好的城市,放到更長的時間長河裏,我們能觀察到,它的房價確實會震蕩創新高,曾經出現的大跌也隨著時間的流逝,而逐漸稀釋在不斷的上漲裏。3、大牛市行情也都會有波動,但大崩盤往往和巨大的外部沖擊有關。從香港看,持續上漲的年份裏,也都有某個甚至某些年份不漲甚至下跌,都很正常。但是1981-1984、1998-2003兩次比較劇烈的下跌,都有黑天鵝或者灰犀牛,要麽是宏觀經濟環境劇變,要麽是重大政治危機。比如前一輪出現了滯脹+中英談判,後一輪出現了亞洲金融風暴(持續的加息或者減息,也是一個重要的觀察指標)。這是一條很重要的歷史經驗。但在2007-2008,香港沒有跟隨美國出現大跌,這個也許和內地較為雄厚的市場支撐有關。4、香港住宅價格的漲幅在亞洲金融風暴前後出現了不同特征。金融風暴之前有過13年的大牛市,金融危機之後也有一個更長的牛市,但前一個漲幅巨大(3個年份單年漲幅超過36%),後一個漲幅偏溫和(3個年份單年漲幅超過20%)。而且,在金融風暴之後,住宅價格上漲幅度逐漸落後於工業、商鋪、寫字樓,這是和金融風暴之前很不同的地方。這個背後的因素,應該是和人口增長、財富集中度以及房價基數水平有關,對於內地的超一線城市有較為直接的參照意義。5、行政幹預為什麽都不太成功?不談“八萬五”,香港在2010年之後推出了一系列以增加交易成本為核心的辣招、雙辣招,現在又在研討征收空置稅。但作用都不大,普通人買房子的痛苦程度日甚一日。這個背後最核心的問題,是我們要重點解剖的——人地矛盾,這個指標對現今理解內地一線城市的房地產非常有意義。而這個背後真正要溯源的,是土地規管政策,是理解房地產長期走勢的一把鑰匙。6、在香港擁有一套房子(以及房子下面的那一點土地),對普通人來說,從來都是:非常想、非常難。不知道未來的技術條件會變成什麽樣子,但過去百多年過去,這是個事實,不容易改變。土地總是有限的,這也註定了,香港或者類似香港的國際大城市的房地產問題,永遠都不太可能全部交給市場來解決。


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